집을 공동명의로 해둔 부부라면 한 번쯤은 단독명의로 변경하는 것이 유리할까? 고민해 본 적이 있을 겁니다. 처음에는 세금 절감, 대출 한도 증가, 상속 문제 대비 등을 고려해 공동명의로 했지만, 시간이 지나면서 상황이 변할 수 있죠.
저 역시 최근 부부공동명의로 되어 있던 주택을 단독명의로 변경하는 문제를 고민해 보게 되었습니다.
그렇다면, 부부 공동명의를 단독명의로 바꾸는 데 드는 비용은 얼마나 될까요? 세금부터 법무사 수수료까지 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.
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공동명의에서 단독명의로 바꿀 때 드는 주요 비용
공동명의에서 단독명의로 변경할 때는 어떤 방식으로 명의를 변경하느냐에 따라 세금과 비용이 달라집니다. 대표적으로 증여와 매매 방식이 있는데요. 각각 어떤 비용이 드는지 자세히 알아보겠습니다.
1. 증여로 명의 변경 시 발생하는 비용
부부 사이에서 재산을 증여하는 경우 증여세와 취득세가 발생합니다. 다만 부부 간 증여는 일정 금액까지 세금이 면제되기 때문에 이 부분을 잘 활용해야 합니다.
🔹 증여세
부부 간 증여는 10년 동안 6억 원까지 비과세 혜택이 있습니다.
즉, 배우자로부터 6억 원 이하의 주택을 증여받는다면 증여세가 발생하지 않습니다. 하지만, 증여 금액이 6억 원을 초과하면 초과 금액에 대해 10~50%의 증여세율이 적용됩니다.
예를 들어, 공동명의로 된 주택의 절반 지분이 8억 원이라면, 6억 원까지는 비과세지만 초과되는 2억 원에 대해 증여세가 부과됩니다.
🔹 취득세
취득세는 부동산을 새로 취득할 때 내야 하는 세금입니다. 기본적으로 부동산 가액의 3.5%가 부과됩니다.
여기에 농어촌특별세(0.2%)와 지방교육세(0.3%)가 추가되면 총 4%의 취득세율이 적용됩니다.
단, 조정대상지역에서 3억 원 이상의 주택을 다주택자로부터 증여받는 경우에는 취득세율이 12%로 중과될 수도 있으니 주의해야 합니다.
2. 매매로 명의 변경 시 발생하는 비용
증여가 아니라 매매 방식으로 명의를 변경하는 경우에도 비용이 발생합니다. 이 경우 증여세는 없지만, 양도소득세가 추가될 수 있습니다.
🔹 양도소득세
배우자에게 주택을 매도하는 방식으로 명의를 변경하면 매도자는 양도소득세를 내야 합니다.
양도세는 부동산을 팔아 발생한 차익(양도 차익)에 대해 6~45%의 세율이 적용됩니다.
특히, 조정대상지역의 다주택자는 최대 82.5%까지 세금이 부과될 수 있으므로 신중하게 고려해야 합니다.
예를 들어, 5억 원에 매입한 주택의 절반을 10억 원에 배우자에게 매도한다면, 차익 5억 원에 대해 양도세가 부과됩니다.
이처럼 매매 방식으로 명의를 변경하면 양도세 부담이 클 수 있기 때문에 세무사와의 상담을 통해 증여와 매매 중 유리한 방식을 선택하는 것이 중요합니다.
3. 기타 비용 (법무사 수수료 & 등기 비용)
명의 변경 시에는 단순히 세금뿐만 아니라 법무사 비용과 등기 수수료도 발생합니다.
🔹 법무사 비용
명의 이전 등기를 법무사를 통해 진행하면 수수료가 발생하는데, 보통 부동산 가치와 복잡성에 따라 차이가 있습니다.
대략적인 비용은 30~100만 원 선이지만, 부동산 가격이 높거나 절차가 복잡할 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.
🔹 등기 비용
소유권 이전을 위해 등기 변경을 해야 하는데, 등기 수수료는 일반적으로 부동산 가격의 0.2% 정도입니다.
명의 변경 시 주의해야 할 점
부부 공동명의를 단독명의로 바꿀 때는 무조건 변경하는 것이 좋은지, 세금 부담은 없는지, 장기적으로 유리한지 등을 면밀히 검토해야 합니다.
✔ 단독명의가 무조건 유리한 것은 아니다
- 공동명의는 양도세 절감, 상속세 부담 완화 등의 장점이 있음
- 단독명의로 변경하면 배우자가 사망했을 때 상속세 부담이 증가할 수도 있음
✔ 명의 변경 방식에 따라 세금 부담이 달라진다
- 증여 방식은 증여세와 취득세, 매매 방식은 양도소득세가 발생
- 단순히 비용 절감이 아닌, 장기적인 절세 전략을 고려해야 함
✔ 반드시 전문가와 상담 후 결정하자
- 세무사와 상담해 본인의 상황에서 가장 유리한 방식을 선택
- 부동산 가치, 보유 기간, 세법 개정 여부 등을 고려해야 함
부부공동명의에서 단독명의 변경, 신중하게 접근
부부 공동명의에서 단독명의로 변경하는 것은 생각보다 복잡한 문제입니다. 어떤 방식으로 변경하느냐에 따라 세금과 비용이 크게 달라질 수 있기 때문이죠.
처음에는 "단독명의로 하면 좋지 않을까?"라고 가볍게 생각했지만, 세금과 기타 비용을 고려하니 쉽지 않은 결정이라는 걸 깨닫게 되었습니다. 특히 증여세, 취득세, 양도세 등 여러 가지 비용을 신중하게 따져봐야 하고, 경우에 따라 공동명의를 유지하는 것이 더 유리할 수도 있습니다.
이런 이유로, 명의 변경을 고려하고 있다면 세무사 상담을 먼저 받아보는 것을 추천드립니다. 아무리 인터넷에 정보가 많아도, 실제 적용되는 세금은 개인의 상황에 따라 다를 수 있으니까요.
부동산 명의 변경을 고민하고 있다면, 전문가의 조언을 받아 가장 현명한 선택을 하시길 바랍니다!
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